LE PRINCIPE DE L'INVESTISSEMENT EN SCI GIRARDIN
L'article 199 undecies A du code général des impôts permet à l'associé d'une SCI qui construit, outremer, des logements en vue de leur location, de réduire, chaque année pendant 5 ans, son impôt sur le revenu proportionnellement à sa souscription au capital de la SCI.
Exemple : un investisseur souhaite réduire son impôt sur les revenus de 8.000 € par an pendant 5 ans à compter de l'imposition de ses revenus 2009.
Il souscrit au capital de la SCI et verse au cours de l'année 2009, 72.5% de sa réduction d'impôts totale soit 29.000 € sur ses deniers personnels. Ce sera son seul et unique versement dans le cadre de l'opération.
Le reste de sa souscription est réalisé par l'incorporation d'une créance détenue dans la SCI, qui lui est cédé à crédit et sans recours par le promoteur de l'opération.
Ce crédit se remboursera au rythme des loyers, le solde du crédit constituera le prix de rachat des parts de la SCI à l'investisseur, par le promoteur en fin d'opération.
Sa participation permet à l'investisseur de bénéficier de 5 réductions d'impôt annuelles consécutives de 8.000 € par an soit 40.000 € au total.
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2009
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2010
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2011
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2012
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2013
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2014
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TOTAL
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Economies d'impôts
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8.000 €
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8.000 €
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8.000 €
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8.000 €
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8.000 €
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40.000 €
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Versement
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-29000 €
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-29000 €
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GAIN NET
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11.000 €
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Soit un rendement actuariel équivalent à près de 15% net d'impôts*
En contrepartie de ses réductions d'impôts, l'investisseur abandonne son versement initial dans l'opération.
La sortie de l'investisseur de la SCI dont il est associé, prévue dès le début de l'opération par des promesses de vente et d'achat des parts et des logements, permet de solder le crédit-vendeur ou l'emprunt.
Les seules conditions pour l'investisseur de bénéficier de cet avantage fiscal sont :
Rechercher une réduction d’impôt au plus égale à l’impôt résultant du barème progressif hors imposition au taux proportionnel (plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux).
Conserver les parts de la société pendant 5 ans, à compter de la location des logements construits par la société.
Par ailleurs, la société doit construire, grâce aux souscriptions, des logements neufs qu’elle devra donner en location nue, pendant 5 ans (et dans les 6 mois de leur achèvement) à des locataires qui en feront leur résidence principal
